임대차계약을 체결하면 기본적으로 임대인은 임차인이 계약기간 동안 임대차 목적물을 사용, 수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담합니다(임대인의 수선의무).

「민법 제623조(임대인의 의무)임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다」

임대인의 수선의무의 범위에 관하여 대법원은「임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다」(대법원 2007다91336, 91343 판결 참조)라고 판시하여 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 없을 정도의 파손이면 임대인이 수선의무를 부담하고, 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고 손쉽게 고칠 수 있고, 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다고 하였습니다.

또한 특약으로 수선의무를 임차인의 부담으로 돌릴 수는 있으나, 특약에 의한 임차인의 수선범위는 ‘통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선’에 한하고, ‘대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선’은 임대인이 수선의무를 부담한다고 보고 있습니다.

누수의 경우는 어떨까요?

「민법 제758조 (공작물등의 점유자, 소유자의 책임)①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다」

공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 경우에는 공작물점유자(임차인)가 손해를 배상할 책임이 있고, 손해방지에 주의를 게을리하지 않은 경우에는 소유자(임대인)에게 책임이 있습니다.

이와 관련하여 하급심 판례는 「이와 같이 피고가 거주하는 위 202호에서 발생한 누수는 그 바닥에 매설된 수도 배관의 이상으로 인한 것으로 그 하자 부분의 정도에 비추어 임차인인 피고가 별 비용을 들이지 아니하고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고 볼 수 없고, 임대인인 D와 E가 임대차계약상 지고 있는 수선의무에 따라 그 수리 책임을 부담하여야 할 정도의 임대목적물의 파손이라고 보이는 점, 누수가 발생한 이후 피고는 즉시 임대인인 D와 E에게 수리를 요청하였던 점 등에 비추어 보면, 피고로서는 외관상 수도배관에 별다른 이상이 없어 상당한 주의를 다하였어도 위와 같이 바닥 내부의 숨은 하자로 인한 손해배상을 미리 예견하여 이를 방지하기는 불가능하였을 뿐만 아니라, 누수가 시작된 후 수도를 필요 이상으로 과도하게 사용하여 원고의 손해를 확대시켰다고 볼 증거도 없는 이상, 피고는 원고가 입은 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니하였다고 봄이 상당하다」(서울중앙지방법원 2000나81285 판결 참조)라고 판시하고 있습니다.

누수의 경우 수도배관의 이상으로 인한 것으로 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것이 아닌 임대인의 수선의무에 해당할 정도의 임대목적물의 파손이고, 임차인이 누수를 발견한 즉시 임대인에게 즉시 수리를 요청하였고 외관상 수도배관에 별다른 이상이 없어 임차인이 주의를 기울였어도 방지하기는 불가능하였다면 누수에 대한 수선의무는 임대인이 지게 됩니다.

반대로 말하면, 누수가 발생하였음에도 임차인이 즉시 임대인에게 알리지 않거나, 누수가 발생하기 전 수도배관에 이상이 있다는 사실을 알았음에도 주의를 기울이지 않아 누수가 발생하였다면 임차인은 민법 제758조에 따른 손해를 배상할 책임이 있다는 뜻입니다.

관련하여 궁금하신 사항은 상담 신청해주시면 성실히 답변드리겠습니다.