주택임대차보호법에서는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 임대차계약이 갱신되는데, 이를 묵시적 계약갱신이라고 합니다.

 

「주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다」

 

묵시적 계약갱신의 경우 임대차 기간을 2년으로 보긴 하지만, 묵시적 계약갱신이 되면 임대차 기간을 2년을 무시하고 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 이때 계약 해지는 임대인이 계약 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

「주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다」

 

임대차3법 개정을 통해 임차인은 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

 

「주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다

(글의 분량을 고려하여 제5항 이하는 생략합니다)」

 

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 임대인에게 행사하여 임대차 계약이 갱신되었고, 임차인이 변심하여 갱신된 계약기간이 시작되기 전 계약을 해지한다는 뜻을 통지할 경우, 계약 해지 시점을 언제로 볼 수 있을지 사건개요 및 판례 살펴보겠습니다.

 

<사건개요>

1. 임차인은 2019. 3. 4. 임대인으로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지 임차하였다.

 

2. 임차인은 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 임대인에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 '앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 임대인이 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다'는 통지(이하 '이 사건 통지'라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 임대인에게 도달하였다.

 

3. 임차인은 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대인에게 그때까지의 월차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 임대인은 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 임차인에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하여, 이에 임차인이 임대차보증금반환 청구소송을 제기하였다.

 

위 사건에서 임차인은 임대인과 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지 임대차 계약을 체결하였고, 임차인은 2021. 1. 5. 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 뒤 변심하여 2021. 1. 28. 임대인에게 계약의 해지를 통지하였고, 2021. 1. 29. 그 통지가 도달하였습니다.

 

 

이 사건의 경우 계약갱신이 된 이후 임차인이 다시 계약해지를 통지할 때, 주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항에 따른 계약해지의 효력이 임차인의 계약해지 통지가 임대인에게 도달한 2021. 1. 29.부터 3개월 뒤인 2021. 4. 29. 발생하는 것인지, 임차인이 계약갱신요구를 하였으니 2021. 3. 10.부터 계약이 갱신된 것으로 보아 그때부터 3개월 뒤인 2021. 6. 9. 발생하는 것인지가 쟁점입니다.

 

이에 관하여 대법원은 ‘임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다’(대법원 2023다258672 판결 참조)라며, 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생하였다면 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임차인이 계약해지 통지를 하여 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 계약해지의 효력이 발생한다고 판시하였습니다.

 

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