<사실관계>

1. A(매수인)는 실제 거주할 목적으로 B(매도인)와 부동산 인도 및 잔금지급 일자를 2021. 4. 22.로 하는 매매계약을 2021. 1. 13. 체결하였고, 임대차보증금은 A가 승계하며 ‘실제 명도는 2021. 12. 6.로 한다’는 특약사항을 정하였다.

2. B의 임차인은 A와 B가 매매계약 체결 당시에는 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 하였다가 잔금지급일 직전 계약갱신요구를 하였고, A는 B에게 잔금일에 잔금을 지급하지 않고 B에게 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고 B는 A에게 선이행의무 위반을 이유로 매매계약의 해제의사를 표시하였다.

이때 누구의 주장이 옳을까요?

민법에서는 매매계약을 쌍무계약 즉, 서로에게 채무가 있는 계약으로 봅니다. 매수인(A)은 매도인에게 잔금을 지급할 채무, 매도인(B)은 매수인에게 소유권을 이전해 주어야 할 채무가 있는데, 일반적인 매매계약의 경우 매수인이 잔금지급 채무를 이행하지 않는다면 매도인은 소유권 이전 채무 이행을 거절할 수 있고, 매도인이 소유권 이전 채무를 이행하지 않는다면 매수인은 잔금지급 채무 이행을 거절할 수 있는데, 이를 민법에서는 동시이행 항변권이라고 합니다.

「민법 제536조(동시이행의 항변권)①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다」

오늘 사안의 경우 ‘부동산의 인도{소유권의 이전(간접점유의 이전)} 및 잔금지급은 2021. 4. 22.로 하지만 부동산의 실제 명도(현실인도)는 2021. 12. 6.로 한다’는 특약사항을 정하였으므로 동시이행이 아닌 A가 B에게 잔금을 먼저 지급하여야 하는 선이행의무가 있고, B는 A에게 2021. 12. 6. 현실인도의무를 이행하여야 합니다.

그러나 A는 매매계약 체결 당시 임차인이 계약갱신요구를 하지 않는다고 하여 B와 매매계약을 체결하였는데, 잔금지급일 직전 임차인이 계약갱신요구를 하여 매매계약에 따라 A가 B에게 잔금을 지급하더라도 B는 A에게 부동산을 인도하지 못할 사정변경이 생겼으므로, 이는 민법 제536조 제2항에서 정하고 있는 ‘상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다’에 해당하여 A는 ‘불안의 항변권’(쌍무계약의 당사자 중 어느 한쪽이 계약상 선이행의무를 지더라도 이행기 내에서 대가 관계에 있는 상대방의 채무 이행이 현저히 불투명해지면 그 반대급부의 이행이 확실해질 때까지 선이행의무를 거절할 수 있는 권리)을 행사하여 잔금지급을 거절할 수 있습니다.

대법원 또한 ‘원고는 피고의 이 사건 아파트에 대한 현실인도의무보다 먼저 이행할 잔금 지급의무를 부담한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 이 사건 아파트의 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였음을 알 수 있다. 이에 따라 피고의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있고, 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 원고의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다. 이와 같은 사정변경은 피고의 해제권 행사시까지 해소되지 아니하였다. 따라서 원고의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 위 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다’(대법원 2023다269139 판결 참조)고 판시하였습니다.

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