경매개시결정을 위해서는 ‘채무자’와 ‘경매대상 목적물의 등기부상 소유권자’가 일치해야 합니다. 채무자 겸 소유자가 사망하면 채권자는 채무자의 상속인들을 대상으로 승계집행문을 받아 경매를 신청할 수 있습니다. 그런데 채무자가 갖고 있던 부동산 가액보다 채무가 더 많다면 상속인들은 상속포기를 하거나 한정승인을 하게 될 텐데, 상속인들이 등기비용 때문에 상속등기를 하지 않을 경우, 채권자가 승계집행문을 받더라도 채무자와 부동산의 소유자가 일치하지 않아 경매개시결정을 받을 수 없습니다.

상속대위등기란?

이때 채권자가 할 수 있는 것이 상속대위등기인데, 상속대위등기란 채권자가 상속인들 명의로 상속등기를 대신하여 하는 것을 말합니다. 피상속인으로부터 부동산을 상속받은 상속인이 등기를 하지 않아 경매개시결정을 받을 수 없는 상황이라면, 채권자는 민법 제404조와 부동산등기법 제28조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있습니다.

상속대위등기 비용은 어떻게?

상속대위등기를 하여 경매개시결정을 받고, 경매를 통해 부동산이 낙찰되면 배당을 하게 되고, 배당의 순위는 1)집행비용, 2)필요비/유익비, 3)최우선변제권, 4)당해세, 5)우선변제권 등인데, 이때 채권자가 상속대위등기를 하기 위해 지출한 비용은 담보권 실행을 위한 경매를 직접 목적으로 하여 지출된 비용으로, 그 경매절차의 준비 또는 실시를 위하여 필요한 비용으로 보아 1순위인 집행비용에 해당하여 제일 우선하여 배당을 받을 수 있습니다(대법원 2016다201197판결 참조).

정리하면, 경매개시결정 전에 부동산 소유자인 채무자가 사망하면 채무자의 상속인을 대상으로 승계집행문을 받아 경매개시결정을 받을 수 있고, 만약 상속인들이 상속등기를 하지 않아 채무자와 부동산 소유자가 일치하지 않는다면, 채권자가 상속대위등기를 하여 경매개시결정을 받을 수 있으며, 이때 발생한 등기비용은 집행비용에 해당하여 채권자가 1순위로 배당받을 수 있는 것입니다.